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優質商業人氣爆棚 能否為資產證券化背書
優質商業人氣爆棚 能否為資產證券化“背書”？
每經
多種跡象表明，商業零售在線上絕對賺錢的情況，也開始變得不太牢靠，走向線下尋求“體驗”消費成為新趨勢。
剛剛過去的這個“十一”黃金周，包括上海新天地、重慶龍湖北城天街等優質商業人氣爆棚。即便放
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在平時，這些商業人氣也很高。
當前，很多商業運營商通過“互聯網+”、大數據等工具搶占流量入口，試圖為商業地產未來租金和估值提供一個重要依據。
一個現實的矛盾是當前商業租金收益與資產價值“倒掛”，即使一些優質商業中長期雖很有回報潛力，但短期難表現出色，出於盤活資產的考慮，客流、消費等數據能否為此“背書”？
“背書”還是“參考”？
當前，越來越多的商業零售商開始重返線下，進行“體驗式消費”。浙江大學特聘講師、電商總裁班講師毛文冽舉例稱，企業做電商的利潤很低，不做電商要死，做電商死得更快。
無怪乎，今年“十一”黃金周期間，多地優質商業突現前所未有的人氣爆棚情況。龍湖地產旗下的重慶北城天街，國慶7天日均客流量達12萬人次，峰值時高達15萬人次。
數據顯示，寶龍地產旗下位於福州的寶龍廣場僅國慶前3天，人流量就達36萬人，銷售額超過3300萬元，同比增幅48%。《每日經濟新聞》記者瞭解到，作為中國商業地產“教父級”人物的萬達集團掌舵人王健林，自2011年做公司中期、年度工作報告時，已開始將萬達廣場的總客流量、平均單個萬達廣場每天人流量作為一項重要指標，一直堅持至今。
王建林曾表示，今年上半年，萬達集團已開業的萬達廣場總客流達9.24億人次，同比增幅27.8%，平均每個萬達廣場日客流達5萬人次。王健林還算過一筆賬，2020年會員5億以上，如果5億會員中1億有消費貸款需求，每人貸1萬元，又能創造一個萬億規模的業務。
這可窺見其對掌控萬達廣場客流量和消費終端數據所帶來的話語權，以及無線增值潛力的強大自信。
實際上，萬達“穩賺一號”產品被業內稱之位全國首個互聯網眾籌類REITs 項目，其基礎資產為旗下2015年新開工，且在2016年開業“隻租不售”的萬達廣場項目，預計年化收益率12%，其中凈物業收入回報率6%。
那麼，商場消費流量數據可否為REITs資產證券化“背書”？重慶渝閩資產管理有限公司董事總經理林海彬告訴《每日經濟新聞》記者，“這能夠作為一項基礎，但投資客戶還是擔心未來商業是否能夠經營得好，(因此)主要看專業運營上能否給投資客戶信心。”
美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬認為，“背書有可能，但資產證券化的核心是投資回報率。”
在RET睿意德高級董事王玉珂看來，以往投資人關註的是投資回報率，但這個指標過於靜態，未來基於“互聯網+”和大數據，商業會進入“用戶經濟”，更關註人的消費趨勢和發展，評估工具會發生變化，需要動態評估。
人流量不是第一位
當前，一個典型現象就是，雖然已進入互聯網經濟時代，這個時代講究的是“分享”，但國內絕大多數商業地產運營商仍視相關運營數據為商業機密，猶如防賊一樣防著同行，也害怕數據被泄露出去。
在這種情況下，那些不敢公開自己商業人流和消費金額的開發商，又能否被商傢和投資人建地分割怎麼貸款比較會過件信賴呢？
一個疑似悖論的事實是，當前社會已進入“大數據”時代，未來大數據交易將成為一個新興經濟，那些藏掖著運營數據的“保守”開發商是否會錯失新一輪發展商機？
林海彬說，“如果想做金融化產品，又不想公開數據，那估計不行。資產證券化就是變相上市，既然是上市，就必須公開所有(數據)，投資客戶又不傻。”
在蔣鵬看來，商業地產資產證券化中，像商場的人均營業額跟投資回報率還有點差距，投資人雖然最農地信用貸款代償缺錢急用哪裡汽車貸款關註營業額、人流量和淡旺季、早高峰指標，但單個項目或運營商的數據沒有意義。
去年8月，海印股份通過中信建投房子信用貸款貸利率多少免費諮詢試算發行瞭一款15億元的信托受益權專項資產管理計劃，獲證監會批準在交易所上市，被稱為當前房企首例資產證券化產品，其中優先級分為5檔，總募資14億元，最高年化收益率8.38%，劣後級海印股份出資1億元，實際上起兜底作用，基礎資產為旗下15傢商業物業未來5年的經營收益權。
9月18日，海印股份發佈公告稱，公司擬實施“海印·大數據”項目，整合公司線上線下多觸點數據源，包括客流監控系統、Wi-Fi系統、商戶信息收集系統JDE、公司自主研發的商業O2O行業應用工具，構建“商業+文娛+金融”全通道數據庫等。
王玉珂表示，未來商業地產項目的人流量不是第一位，借助大數據，未來一些數據也不是秘密，沒有隱藏的必要，如果要資產證券化，在交易框架中一定也會公佈。“未來，商業更關註人的行為趨勢和發展，大數據基礎上會得到運營反饋和價值轉換，這比單純關註單一的回報率，看得更長遠，商業人才是根本，物業隻是載體，動態趨勢價值更值得投資。”王玉珂補充稱。
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20151016/n423377350.shtml
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